Wenn Menschen nach Panama kommen, um eine Immobilie auf einer tropischen Paradiesinsel wie Bocas del Toro zu erwerben, sind sie oft verwirrt darüber, wie der Erwerb von Immobilien abläuft. Die meisten von uns sind an das Konzept eines Eigentumsnachweises gewöhnt und kennen vielleicht sogar eine Titelgesellschaft, die eine Immobilie prüft und sicherstellt, dass eine lückenlose Eigentumsgeschichte ohne Belastungen auf dem Grundstück vorliegt. Panama verfügt zwar über ein Grundbuchsystem, das dem der USA ähnelt, und heutzutage gibt es sogar Grundbuchämter, die ihre Dienste für Käufer von Immobilien mit Eigentumsurkunde anbieten.

Was jedoch anders ist, ist ein seit langem bestehender Brauch, der als “Besitzrechte” bezeichnet wird. Es handelt sich um ein sehr altes Konzept, das nicht nur in Panama existiert. In vielerlei Hinsicht ist es ein gutes Konzept für Länder, in denen das Durchschnittseinkommen gering ist und viele Einwohner kaum oder gar keine Chance haben, jemals eine Immobilie zu erwerben.

Im Kern lautet die Grundprämisse, dass der Staat standardmäßig Eigentümer aller Grundstücke ist, die nicht in irgendeiner Weise als Eigentum einer privaten Person oder Einrichtung registriert oder erfasst sind. Sofern keine Einschränkungen oder Vorschriften vorliegen, die dies verbieten, kann jeder für den eigenen Gebrauch Besitzansprüche auf einen Teil des ungenutzten, herrenlosen Staatslandes erheben. Wenn also beispielsweise jemand ein Stück nicht beanspruchtes Land rodet und es als Baugrundstück nutzt, ist er dazu voll und ganz berechtigt, solange niemand anderes nachweisen kann, dass er das Land bereits vor dieser Inbesitznahme für irgendeinen Zweck genutzt hat. Wenn dieser Mann in Zukunft die Grenzen seines Grundstücks erweitern möchte, etwa wegen einer wachsenden Familie oder zur Steigerung der landwirtschaftlichen Produktion, kann er dies tun, sofern niemand anderes Ansprüche auf das von ihm gewünschte Grundstück geltend macht. Er ist nie Eigentümer des Grundstücks, aber solange er nachweisen kann, dass er das Grundstück aktiv für einen konkreten Zweck nutzt, hat er Anspruch auf dessen Nutzung. Er kann das Grundstück nicht verkaufen, da es ihm nicht gehört, aber er kann sein “Besitzrecht” an seine Familie oder andere Personen im Rahmen einer einvernehmlich getroffenen Vereinbarung weitergeben.

Die Probleme, die typischerweise bei “ROP”-Grundstücken auftreten, sind auf die Uneinheitlichkeit der in der Vergangenheit angewandten Katasterverfahren und das Fehlen klar definierter Grenzen zurückzuführen. Manchmal kann es vorkommen, dass das Grundstück in der Vergangenheit von mehreren Nutzern bewohnt oder genutzt wurde. Der Anspruch kann sich über mehrere Familiengenerationen zurückverfolgen lassen, und obwohl das Grundstück seit einiger Zeit vernachlässigt wurde, könnte ein entfernter Cousin plötzlich Rechte geltend machen, wenn er einen unmittelbaren persönlichen Vorteil darin sieht.

Die Eigentumsrechte an der Immobilie sind nicht immer in einheitlicher Form dokumentiert. Sie wurden möglicherweise bei einer regionalen Behörde für Agrarreform, beim örtlichen Bürgermeisteramt oder sogar bei einem örtlichen Notar oder einer anderen “Behörde” registriert. Es kann schwierig sein, das tatsächliche Eigentumsrecht nachzuweisen, wenn ROP-Grundstücke nicht bei „Catastro“, dem öffentlichen Grundbuchamt in Panama, registriert wurden.

Bocas del Toro – Über dem Wasser

Wird das Eigentumsrecht angefochten, gilt nach traditioneller Rechtsauffassung, dass der Besitzer seine Eigentumsrechte nachweisen muss. Käufer, die sich nicht die Zeit für die ordnungsgemäße Abwicklung und Recherche genommen haben, können daher in eine schwierige Lage geraten. Es ist daher äußerst wichtig, sich zu vergewissern, dass die Person, die das ROP verkauft, tatsächlich der einzige Inhaber des ROP ist.

Ein weiterer Punkt, der bei Personen, die mit ROP-Grundstücken nicht vertraut sind, für Verwirrung sorgt, ist, dass der Besitzer auf dem Grundstück präsent bleiben muss, um seine Besitzrechte nicht zu verlieren. Wenn der Inhaber des ROP keinen Nachweis für seine fortgesetzte Nutzung des Grundstücks erbringt, verliert er seinen Anspruch darauf. Wenn Sie beispielsweise eine ROP-Immobilie erwerben, diese drei Jahre lang nutzen und dann zehn Jahre lang wegbleiben, ohne die Immobilie in irgendeiner Weise zu pflegen, kann es durchaus sein, dass bei Ihrer Rückkehr die Eigentumsrechte bereits von jemand anderem übernommen wurden.

All diese potenziellen Probleme lassen sich jedoch vermeiden, indem man von Anfang an einige einfache Schritte befolgt. ROP-Immobilien sind grundstücksgesicherte Vermögenswerte und verfügen über einen realistischen Marktwert. ROP-Immobilien können für vielfältige Zwecke genutzt werden – von der Landwirtschaft über Ferienhäuser bis hin zu Strandresorts. Der Wert richtet sich nach der Nutzung und der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt. Manchmal ist eine ROP-Immobilie die einzige, die Ihren Kriterien entspricht, und bei richtiger Abwicklung überwiegen die Vorteile zweifellos die Risiken.

Die beste Möglichkeit, dieses Risiko zu verringern, besteht darin, einen Anwalt zu beauftragen, der die Feinheiten des ROP genau kennt und über Erfahrung mit ROP-Transaktionen verfügt. Auch wenn die rechtlichen Unterlagen in manchen Fällen verstreut sind, wird ein kompetenter Anwalt, der mit den örtlichen Verfahren vertraut ist, in der Lage sein, die Eigentumsunterlagen aufzufinden, sofern diese existieren. Beziehen Sie Dokumente vom Amtsgericht, von der Reforma Agraria und von der ANAM, die bestätigen, dass der Verkäufer der alleinige Inhaber des ROP ist. Sammeln Sie vor dem Verkauf so viele Informationen wie möglich, um die Nutzung und das Besitzrecht des Verkäufers nachzuweisen. Schließen Sie einen Vertrag ab, der ausreichend Zeit für eine sorgfältige Prüfung vorsieht, bevor Geld den Besitzer wechselt.

Fast ausnahmslos stammen die Personen, die das Besitzrecht anfechten, entweder aus dem Familienkreis des Verkäufers oder aus dem Kreis seiner Nachbarn. Bemühen Sie sich darum, von allen Familienmitgliedern offizielle Erklärungen einzuholen, in denen bestätigt wird, dass der Verkäufer das alleinige Recht zum Verkauf der Immobilie hat. Lassen Sie die Immobilie vermessen und lassen Sie anschließend alle angrenzenden Nachbarn (sofern vorhanden) dieselbe Erklärung unterzeichnen, in der sie zusätzlich bestätigen, dass sie mit den vermessenen Grundstücksgrenzen einverstanden sind.

Das klingt alles nach einer Menge Arbeit. Das kann es auch sein, aber Ihr Anwalt übernimmt das alles für Sie. Vor ROP muss man keine Angst haben, wenn man die richtigen Wege beschreitet. In Panama bieten sich mit ROP-Immobilien großartige Chancen. Dank einer soliden Rechtsgeschichte und der zunehmenden Zentralisierung des panamaischen Grundbuchwesens wächst das Vertrauen in ROP-Transaktionen, und es wird nun einfacher und zügiger, ein klares Eigentumsrecht an Grundstücken zu erwerben, falls Sie dies wünschen.

In künftigen Artikeln zum Thema Immobilien auf den wunderschönen tropischen Inseln von Bocas del Toro in Panama werde ich auf einige der erforderlichen Schritte eingehen, um ROP-Immobilien zügig in den eigenen Namen eintragen zu lassen.